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Investir en résidence services seniors, c’est malin !

Comment se constituer un complément de revenus sur mesure
Investir en résidence services seniors, c’est malin !

Face à la faiblesse des autres placements (assurance vie, livrets…), l’immobilier locatif possède encore de sérieux atouts et permet de se constituer un complément de revenus pour la retraite. Et si vous misiez sur les résidences services seniors ? Flexible, simple et performant, ce placement bénéficie en plus d’un contexte très favorable.

Les placements traditionnels sont à la peine et l’immobilier devient le seul placement capable de combiner sécurité et rentabilité sur le long terme.

Un placement immobilier flexible et performant
Les rendements moyens des fonds euros des contrats d’assurance vie sont passés sous la barre des 2% en 2016. Parallèlement, le taux de rémunération des livrets réglementés tels que le livret A et le livret développement durable et solidaire a chuté à 0,75%. Quant au plan épargne logement (PEL), son taux stagne à 1%.

Les résidences services seniors, elles, offrent une rentabilité pouvant aller jusqu’à 4,5% tout en profitant des avantages du bail commercial. Lorsqu’un investisseur fait confiance à DOMITYS, par exemple, il bénéficie d’un bail d’une durée de 11 ans renouvelable. Cela signifie que, pendant toute cette période, il perçoit des revenus garantis que le logement soit occupé ou non.

L’investisseur peut par ailleurs s’inscrire dans un des nombreux dispositifs de défiscalisation existants : Pinel, Censi-Bouvard, loueur en meublé non professionnel (LMNP)… DOMITYS a même développé une exclusivité à travers son offre « dispositif Pinel + loyers garantis ».

Les résidences services seniors sont donc un placement très flexible capable de s’adapter à de nombreuses stratégies. Les investisseurs qui poursuivent un objectif patrimonial peuvent actuellement profiter de l’effet de levier que procurent les faibles taux d’intérêts pour augmenter la taille de leur patrimoine. Ceux qui ont besoin de défiscaliser leurs revenus peuvent se tourner vers un des dispositifs évoqués précédemment.

Un moyen idéal d’épargner pour la retraite
Enfin, les résidences seniors constituent un excellent complément de revenus en vue de la retraite en générant des revenus fixes et réguliers. Il existe trois raisons à cela.

Premièrement, il s’agit d’un placement de long terme. 48% des Français jugent que l’immobilier locatif est un placement rentable selon l’enquête 2017 du Cercle de l’Epargne/Amphitéa contre 37% pour l’assurance vie. L’effondrement des taux de rendement des contrats d’assurance vie y est sans doute pour quelque-chose. Mais, au-delà, c’est la sécurité de l’investissement immobilier locatif qui séduit les épargnants. Or, qu’attendre d’un placement retraite sinon de la tranquillité et de la prévisibilité ? Grâce à la durée et la sécurité du bail commercial, les résidences services seniors répondent parfaitement à ces critères.

Deuxièmement, les résidences services seniors sont un placement disponible. Certes, comparé à un livret d’épargne, l’immobilier est beaucoup moins liquide. Toutefois, DOMITYS propose à ses investisseurs un véritable accompagnement à la revente et gère des listes d’attente permettant de franchir cette étape de l’investissement en toute quiétude.

Troisièmement, les résidences services seniors présentent un niveau de risque maîtrisé. Le profil de risque d’un épargnant est inversement proportionnel à son âge. Un investisseur jeune peut accepter un risque plus élevé en échange d’une plus forte rentabilité, dans la mesure où il aura le temps de lisser le risque sur longue période. Il en va tout autrement pour un investisseur plus âgé, susceptible de vouloir récupérer son capital à plus brève échéance.

Simplicité de gestion assurée !
Pour mettre un bien en location, il faut d’abord publier une annonce, effectuer des visites, établir un état des lieux d’entrée puis de sortie… Entre les deux, le propriétaire bailleur est tenu d’émettre des quittances de loyers et de procéder à des régularisations de charges. Autant de formalités qui peuvent se révéler très chronophages et fastidieuses. Dans le cadre de l’investissement en résidence seniors, l’ensemble de ces tâches est délégué au gestionnaire. Lorsque vous investissez avec DOMITYS, c’est ainsi lui qui se charge de rechercher le locataire senior et de lui facturer le loyer. L’investisseur perçoit un loyer net de charges et n’a plus à se soucier de la gestion locative de son bien. Le gestionnaire-exploitant prend généralement à sa charge tous les petits travaux d’entretien et de remplacement (robinetterie, électroménager, etc.). Concernant les gros travaux de copropriété tels qu’un ravalement de façade ou le remplacement d’un ascenseur, l’investisseur est mis à contribution à due proportion des tantièmes qu’il détient dans la résidence. Une autre composante essentielle du coût d’un investissement locatif est le risque d’impayés et/ou de vacance locative. Dans le cas d’un investissement locatif classique, lorsque le logement n’est pas occupé, le propriétaire bailleur ne perçoit aucun loyer. Outre la perte de loyer, le turn-over des occupants occasionne souvent des frais liés à la remise en état du bien entre deux locataires. Ce n’est pas le cas lorsqu’on investit en résidence seniors. L’investisseur perçoit un loyer garanti, que le logement soit occupé ou non et ce pendant toute la durée du bail.

Le marché des seniors : de réelles perspectives de développement
Au-delà de ses qualités intrinsèques, ce placement s’inscrit dans un contexte globalement très favorable. La France compte actuellement 6 millions de seniors. Ils seront 8,5 millions en 2030. Parmi eux, c’est la proportion de seniors valides et en bonne santé qui augmentera le plus. Or, c’est précisément à cette catégorie que s’adressent les résidences services seniors.

De plus – et c’est une nouveauté –, ces seniors sont en attente de services et ont les moyens de les financer. Pouvoir vieillir chez soi en toute sécurité n’est pas suffisant pour ces seniors qui ont connu les Trente Glorieuses et l’avènement de la société de consommation. Ils veulent avoir accès à des services de remise en forme et de bien-être, une restauration de qualité, des animations culturelles, des sorties et des voyages… Une résidence services seniors, ce n’est pas seulement un logement adapté et des espaces communs. Il y a aussi une équipe disponible 24h/24 et 7j/7, capable d’offrir tous ces services pour lesquels les seniors ont de l’appétence.

Nous sommes à un tournant où les résidences services seniors vont véritablement prendre leur envol. Le nombre de résidences services seniors devrait passer de près de 600 actuellement à plus de 2 000 à l’horizon 2030.

Les critères à privilégier lorsqu’on investit en résidences seniors
Le premier critère à privilégier est celui de la qualité et de la pérennité de l’exploitant. Ce qui fait le succès d’une résidence services seniors, c’est avant tout sa capacité à maintenir un taux d’occupation proche de 100% sur le long terme. Pour cela, il faut que la problématique d’exploitation soit intégrée très en amont de la conception de la résidence et c’est notamment cette connaissance qui fait la force d’AEGIDE-DOMITYS aujourd’hui. Autre point important : l’implantation de la résidence. Au-delà de la qualité de l’emplacement, il convient de s’assurer que la population des seniors est bel et bien là et en attente. Ce qui nécessite au préalable de faire un état des lieux de la concurrence sur le plan local. Voilà, en somme, les principaux points à conserver à l’esprit lors du choix d’un investissement. Pour résumer, les résidences services seniors possèdent toutes les qualités de l’immobilier locatif (régularité, sécurité…) sans ses inconvénients, puisque l’exploitant prend à sa charge tous les tracas liés à la gestion locative. De quoi se constituer aisément un complément de revenus pour la retraite. Malin !