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Changer l'usage d'un local d'habitation Le point sur les règles applicables ...

Changer l'usage d'un local d'habitation Le point sur les règles applicables ...
Changer l’usage d’un local d’habitation 
Le point sur les règles applicables
 
Autrefois exercé par le préfet, le contrôle de l’usage des locaux d’habitation est aujourd’hui de la compétence du maire. Dans la capitale, les autorisations de changement d’usage sont délivrées dans le cadre d’un règlement municipal adopté le 16 décembre 2008. Sa récente modification par le Conseil de Paris, dans sa séance des 7 et 8 février 2011, est l’occasion de rappeler l’ensemble des règles applicables au changement d’usage, ainsi que le régime spécifique à Paris.
 
Mots Clés
• Locaux d’habitation
• Changement d’usage
• Autorisation
• Compensation
 
Dans la capitale et dans l’ensemble des trois départements de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), ainsi que dans les villes françaises de plus de 200 000 habitants, 
une réglementation spécifique empêche les propriétaires de locaux d’habitation de changer à leur guise l’usage de leur bien (par exemple affecter un local d’habitation à un usage commercial). L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), modifié en dernier lieu par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, soumet, en effet, à autorisation préalable le changement d’usage des logements. 
Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation.  
 
Comment établir la qualification des locaux ? 
L’usage d’habitation est apprécié par référence à la situation de fait au 1er janvier 1970. Il s’agit d’une date de référence fixe et donc d’une « photographie » de la situation au 1er janvier 1970. Dès lors, il importe peu que l’usage ait évolué entre le 1er janvier 1970 et aujourd’hui : tout bien qui n’était pas à usage d’habitation à cette date est totalement libre d’usage et peut être affecté à n’importe quelle activité (bureau, commerce, etc.) et en changer sans demander d’autorisation. En d’autres termes, un local loué en 2011 comme logement peut être qualifié à usage « autre qu’habitation » si tel était son usage au 1er janvier 1970 (hormis le cas où le bien a été donné en compensation après le 1er janvier 1970 - voir plus loin).
Quant aux locaux construits après le 1er janvier 1970, ou ceux faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination après cette date, il faut se reporter à la destination indiquée sur le permis de construire. 
 
La preuve de l’affectation à un usage autre que l’habitation au 1er janvier 1970 peut résulter notamment du fichier établi en 1970 pour recenser les locaux et leur usage en vue de la mise à jour de l’assiette des impôts locaux. Toutefois, le fichier de recensement de 1970, librement consultable par tout propriétaire, n’est pas à l’abri d’erreurs  ou d’incertitudes. C’est pourquoi, tout autre moyen de preuve est accepté, comme la production de baux en vigueur en 1970 ou de titres de propriété de l’époque ou encore de relevés de taxe professionnelle. De son côté, la préfecture pourra contester la qualification d’usage autre qu’habitation en démontrant par exemple le paiement de la taxe d’habitation.  
 
Précisons qu’il n’y a pas de prescription acquisitive résultant d’une utilisation à usage autre qu’habitation au bout de 30 ans. En effet, la prescription trentenaire prévue à l’article 2227 du Code civil ne joue pas dans le cadre de l’article L. 631-7, comme le précise l’article L. 631-7-1 du CCH. 
 
La nécessité d’une autorisation préalable  
Le changement d’usage d’un local affecté à l’habitation au 1er janvier 1970, situé dans la zone géographique d’application de l’article L. 631-7 du CCH, ne peut avoir lieu qu’après obtention d’une autorisation.  
 
L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné (s’agissant d’un avis simple, et non d’un avis conforme, le maire n’est pas tenu de suivre l’avis du maire d’arrondissement). Le maire doit prendre sa décision au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.  
 
L’autorisation peut être liée à une compensation 
Le maire peut assortir son autorisation de changement d’usage d’une obligation de « compensation » sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. 
• Cette compensation consiste ainsi, pour le demandeur, à rendre à l’habitation des locaux qui étaient affectés au 1er janvier 1970 à un autre usage, et n’ayant pas été utilisés à titre de compensation. Pour cela, nul n’est besoin que le demandeur soit propriétaire des locaux qui vont être rendus à l’habitation : il peut acheter le droit d’usage que possède un autre propriétaire de locaux qui vont être transformés en habitation. Précisons que seule la compensation physique est acceptée (la compensation financière au profit de l’Etat a été jugée illégale par le Conseil d’Etat). 
Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier, ce qui rend leur usage opposable aux tiers.  
• A Paris, les règles à suivre en matière de compensation sont  fixées par un règlement municipal du 16 décembre 2008, récemment modifié par une délibération du Conseil de Paris des 7 et 8 février 2011 (publiée au BMO du 18 février 2011, p. 412).  
Selon l’article 2 de ce texte, les locaux de compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage (les surfaces étant appréciées selon la surface habitable d’un logement telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2 du CCH). 
Toutefois, lorsque le local d’habitation est situé dans un secteur de compensation renforcée (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, quasi totalité du 15e et une partie des 10e, 14e, 17e et 18e arrondissements, voir carte page ci-contre), la surface des locaux proposés en compensation doit être le double de celle faisant l’objet de la demande de changement d’usage (2 m2 pour 1 m2), sauf si ces locaux sont transformés en logements sociaux faisant l’objet d’un conventionnement d’une durée minimale de 20 ans (dans ce cas, la compensation est de 1 m2 pour 1 m2). 
Autre exception à la règle du 2 m2 pour 1 m2 : lorsque les locaux sont transformés et compensés par un propriétaire identique au sein d’une même unité foncière, dans le cadre d’une rationalisation des 
surfaces d’habitation de cette unité, la surface minimale exigée, au titre de la compensation, correspond à la surface des locaux transformés (article 2, avant-dernier alinéa). 
Les locaux proposés en compensation doivent être situés dans le même arrondissement que les locaux d’habitation faisant l’objet du changement d’usage, sauf pour la compensation en logements sociaux, qui peuvent être situés sur l’ensemble du secteur de compensation renforcée, quel que soit l’arrondissement où a lieu la transformation.
Le règlement municipal de Paris prévoit plusieurs cas pour lesquels l’autorisation du changement d’usage n’est pas soumise à compensation (articles 3 et 4). Ainsi, lorsque la demande de changement d’usage porte sur des locaux d’habitation situés en rez-de-chaussée ou lorsqu’elle est demandée en vue d’y exercer une mission d’intérêt général (sont visées, notamment, les associations, fondations, les locaux diplomatiques), aucune compensation n’est exigée pour les autorisations accordées à titre personnel (article 3). Mais si une autorisation à titre définitif, attachée au local lui-même, est sollicitée, une compensation peut être demandée.
Corrélativement, les locaux d’activités situés en rez-de-chaussée peuvent désormais être proposés en compensation, ce qui n’était pas possible jusqu’à présent (ce qui ne veut pas dire que la compensation sera acceptée par la Ville, les locaux proposés en compensation devant être de qualité équivalente  à celle des logements faisant l’objet d’un changement d’usage, comme indiqué ci-dessus).
Une autorisation du changement d’usage peut également être accordée sans compensation aux personnes exerçant une profession libérale, sous certaines conditions (article 4, voir plus loin). 
Un nouvel article 4 bis précise que les autorisations visées aux articles 3 (demande de changement d’usage portant sur des locaux d’habitation situés en rez-de-chaussée ou en vue d’exercer une mission d’intérêt général) et 4 (profession libérale) délivrées à titre personnel cessent de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, à quelque titre que ce soit, à l’activité du bénéficiaire au titre de laquelle l’autorisation a été accordée. En d’autres termes, le changement d’activité du bénéficiaire nécessite la délivrance d’une nouvelle autorisation. 
 
Usage mixte logement/activité
• Le maire peut autoriser l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d’un local d’habitation lorsque celui-ci constitue la résidence principale du demandeur, à la condition qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger  pour le voisinage et ne conduise à aucun désordre pour le bâti. En outre, cette activité ne doit pas être interdite par une clause du bail ou du règlement de copropriété (article L. 631-7-2 du CCH). 
A Paris, en cas d’autorisation en mixte logement/activité, il n’est pas demandé de compensation. Mais la surface dédiée à l’activité professionnelle ne doit pas dépasser la moitié de la surface totale du local (article 5).   
• Une dérogation de plein droit, sans autorisation préalable, est accordée par l’article L. 631-7-3 du CCH. Ce texte prévoit, en effet, que l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une 
partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni  clientèle, ni marchandises. Cette possibilité est également offerte aux représentants légaux des personnes morales.
• L’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est également autorisé sans en faire la demande dans une partie d’un local d’habitation situé au rez-de-chaussée, même si sont reçues des 
marchandises et/ ou de la clientèle, dès lors que l’activité est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local, qu’elle n’engendre aucune nuisance ou danger pour le voisinage, qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti et qu’elle ne soit pas interdite 
par une clause du bail ou du règlement de copropriété (article L. 631-7-4 du CCH). 
 
La dérogation en totalité professionnelle
Ce sont les demandes les plus nombreuses. A Paris, en vertu de l’article 4 du règlement municipal, les personnes exerçant une profession libérale réglementée « ayant fait l’objet d’un décret d’application au titre de la loi du 
29 novembre 1966 sur les sociétés civiles professionnelles ou de la loi du 31 décembre 1990 sur les sociétés d’exercice libéral »(1) 
peuvent obtenir une autorisation sans compensation dans les trois cas suivants :
- dans les quartiers autres que ceux où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logement (Saint-Germain-l’Auxerrois, Halles, Palais-Royal, Place Vendôme, Gaillon, Vivienne, Mail, Saint-Merri, Notre-Dame, Invalides, Champs-Elysées, Faubourg du Roule, Madeleine, Europe, Chaussée-d’Antin, Faubourg-Montmartre, Chaillot, Ternes, Plaine de Monceau), lorsque la surface du local objet du changement 
d’usage ne dépasse pas 50 m2 par professionnel et dans la limite de 150 m2 ;
- sans limite de surface dans les zones urbaines sensibles (Porte Saint-Denis, Porte Saint-Martin ; Fontaine-au-Roi ; Porte de Saint-Ouen, Porte de Clichy ; HBM Aubervilliers ; La Goutte d’Or ; Porte de Montmartre ; Curial, Cambrai, Alphonse Karr ; HBM Ménilmontant ; Belleville) et dans les quartiers du Contrat urbain de cohésion sociale (voir annexe 4 du règlement municipal) ; 
- dans tous les quartiers, à l’occasion du remplacement d’un professionnel régulièrement installé, dans la limite de 250 m2.
Toutefois, ajoute l’article 4, dans le cas où la totalité des professionnels exerçant dans le local cessent leur activité, le local est alors soumis aux dispositions de droit commun du règlement municipal. Ainsi, à la cessation de l’activité du dernier professionnel autorisé à titre personnel, le local ne bénéficie plus du seuil de 250 m2.  
 
Caractère personnel de l’autorisation 
• L’autorisation accordée par le maire est, en principe, personnelle et incessible. Cela signifie que si le local est vendu ou si le professionnel cesse son activité, l’autorisation tombe et le local redevient à usage d’habitation. Le professionnel qui reprend le local doit donc redemander une autorisation.  
• Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local, et non à la personne. Dans ce cas, la dérogation est réelle et définitive. 
 
Domiciliation d’une entreprise dans un local d’habitation  
Les personnes physiques demandant leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers peuvent déclarer l’adresse de leur local d’habitation et y exercer une activité dès lors qu’aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s’y oppose. Lorsqu’elles ne disposent pas d’un établissement, elles peuvent, à titre exclusif d’adresse de l’entreprise, déclarer celle de leur local d’habitation. Ceci est valable pour toute activité sans limitation. Cette domiciliation se poursuit sans limitation de durée, mais elle n’entraîne pas le changement d’affectation du local, ni l’application du statut des baux commerciaux (article 
L. 123-10 du Code de commerce). 
Les personnes morales qui demandent leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés sont également autorisées à installer leur siège au domicile de leur représentant légal et y exercer une activité dans les conditions décrites ci-dessus (article L. 123-11-1 du Code de commerce). En présence de disposition législative ou de stipulation contractuelle s’y opposant, la domiciliation est limitée à cinq ans. Dans ce cas, les personnes morales doivent notifier cette installation par écrit au bailleur, au syndicat des copropriétaires ou au représentant de l’ensemble immobilier.
 
Quelles sanctions ?   
Les sanctions sont précisées par les articles L. 651-2 et L. 651-3 du CCH. Les personnes qui enfreignent les dispositions de l’article L. 631-7 encourent ainsi une amende civile de 22 500 e. Les locaux irrégulièrement transformés doivent être remis en état 
et réaffectés à leur usage antérieur dans un délai de six mois (ou dans le délai éventuellement imparti par le juge). 
Les personnes qui refusent l’entrée aux agents assermentés qui viennent constater les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux sont, pour leur part, passibles d’une amende de 6 000 e.
Tout accord ou convention conclu en violation des dispositions de l’article L. 631-7 est frappé de nullité. Il en résulte que l’autorisation de changement d’usage doit, en principe, être obtenue avant la signature du bail.