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Victime d'un dégât des eaux, dois-je recourir à une expertise judiciaire ? - par Me Hairon

Victime d'un dégât des eaux, dois-je recourir à une expertise judiciaire ? - par Me Hairon
  • septembre 2017

Victime d'un dégât des eaux, dois je recourir à une expertise-judiciaire ?

 

 

Le dégât des eaux est le sinistre le plus courant au sein des immeubles. Si vous en êtes victime, votre premier réflexe doit être d’avertir vos voisins, votre syndic et votre assureur (dans un délai de cinq jours ouvrés).

 

Ces démarches seront le plus souvent suffisantes pour localiser le point fuyard, le réparer, et obtenir une indemnisation couvrant l’ensemble de vos dégâts.

 

Mais certaines fois, aucune solution n’est trouvée.

 

Cela peut résulter d’un propriétaire défaillant, d’un locataire de mauvaise foi qui empêche les recherches ou refuse de réaliser des travaux, de la complexité des infiltrations, d’un syndic refusant d’engager des travaux urgents, etc ...

 

Or, tout dégât des eaux doit être traité dans les meilleurs délais. A défaut, les infiltrations occasionnent très vite d’importants dommages matériels ainsi qu’un trouble de jouissance pour ceux qui en sont victimes.

 

Il convient également de ne pas perdre de vue qu’en matière d’assurance, le délai de prescription est de deux ans. Ce délai débute à la date à laquelle le sinistre est arrivé. Quand ce délai est atteint, il n'est plus possible de faire de réclamation.

 

Dès lors, si les infiltrations ne sont pas résolues rapidement, il demeure inévitable d’avoir recours à la justice.

 

Ce recours se divise en deux volets : le premier est l’expertise-judiciaire qui sera ordonnée d’office ou à la demande d’une partie, et le second, l’action indemnitaire engagée par la suite sur la base du rapport de l’expert.

 
L'expertise judiciaire 
 

L’expertise judiciaire est un outil efficace pour mettre fin à n’importe quel sinistre et faire toute la lumière sur les responsabilités et les préjudices subis.

 

Elle traduit surtout le fait qu’au moment d’appréhender la situation, le juge ne dispose pas de connaissances techniques suffisantes pour pouvoir juger en toute sécurité. Il décide donc de déléguer temporairement l’appréciation des faits à « un spécialiste ».

 

Elle s’obtient donc assez facilement. Fondée sur l’article 145 du Code de Procédure civile, elle nécessite de justifier l’existence d’un « motif légitime » de conserver ou d’établir avant tout procès les faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

 

Pour ce faire, il convient de rapporter les lettres recommandées adressées aux différents intervenants prouvant que la voie amiable a échoué, un Procès-verbal de constat d’un huissier établissant la réalité des désordres, voire le rapport d’intervention d’un plombier.

 

Le juge est libre de désigner l’expert de son choix, mais rien n'empêche les parties de proposer le nom d'un technicien.

 

 Le juge fixe aussi le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise lesquels sont par principe avancés par le demandeur. Ceci peut sembler déconcertant de prime abord puisque la personne sollicitant la désignation d’un expert-judiciaire est dans la majorité des cas, celui qui est aussi la « victime » du dégât des eaux. Cela reste néanmoins indispensable lorsqu’on sait que l’expertise ne commence que si la consignation fixée par le juge a été versée. Or, si ces frais étaient mis à la charge des parties défenderesses, elles pourraient bien entendu bloquer l’expertise en s’abstenant de consigner.

 

Bien entendu, une fois les responsabilités des uns et des autres déterminées, le demandeur obtiendra que les frais de l’expertise soient mis à la charge des parties responsables de son sinistre.

 

Le juge fixe enfin la mission de l’expert.

 

Elle est habituellement de constater les désordres allégués, en détailler les origines, donner avis sur les solutions appropriées pour y remédier, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide devis fournis par les parties, fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités éventuelles encourues, et évaluer les préjudices subis.

 

Sitôt sa désignation et le versement de la consignation, l’expert convoque les parties et commence ses investigations lesquelles sont contradictoires. Tout type de difficultés peut être dépassé. Si une partie refuse par exemple l’accès à ses parties privatives, l’expert obtiendra rapidement le concours d’un serrurier et de la force publique.

 

Une fois les désordres constatés et leur origine découverte, la partie responsable est tenue de procéder aux travaux utiles pour mettre fin aux infiltrations. L’expert s’intéresse ensuite aux préjudices subis qui se classent en deux catégories : Les préjudices matériels et immatériels.

 

La première regroupe toutes les atteintes à la chose. On y retrouve les travaux et réparations nécessaires pour remettre les biens dans leur état initial avant sinistre, mais aussi les frais engagés avant et durant l’expertise pour découvrir et remédier aux désordres (facture du plombier pour une recherche de fuite, honoraires d’architecte, frais de déplacement, etc…).

 

La seconde vise essentiellement le préjudice de jouissance (Perte d’habitabilité, frais de relogement, pertes de loyers, pertes d’exploitation).

 

Il se calcule en fonction de la durée du dégât, de la valeur locative du bien, son état avant sinistre, du nombre de pièces affectées par les désordres, leur utilité. Il peut également inclure la reconnaissance d’un préjudice moral.

 

Une fois sa mission achevée, l’expert dépose son rapport.

 

Les parties sont alors libres de transiger. Si les parties n’y parviennent pas, la procédure judiciaire se poursuivra. On parle alors de procédure dite « en ouverture de rapport ».

Avantages de l'expertise ? 

 

Le juge n’est jamais tenu de suivre l’avis de l’expert. Néanmoins, sauf erreurs grossières de sa part, la juridiction s’en rapportera systématiquement à son analyse.

 

L’expertise est donc un moyen de pression pouvant permettre d’éviter une procédure judiciaire au fond ou en référé. En effet, de nombreuses parties préfèrent convenir d’un protocole d’accord plutôt que de s’exposer à une procédure judiciaire fondée sur un rapport d’expertise qui leur est défavorable.

 

L’intervention d’un expert permet surtout d’avoir la certitude que tous les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations seront découverts. A l’issue des investigations, les parties responsables auront ainsi la possibilité de les réaliser spontanément, ou à défaut s’exposeront à ce que le Tribunal les y condamne sous astreinte.

 

L’expertise facilite enfin la démonstration des préjudices, notamment de jouissance lequel doit être suffisamment démontré tant dans son principe que dans son étendue pour être correctement indemnisé par les Tribunaux.
 


Me Romain HAIRON
Avocat et consultant bénévole à la Chambre Nationale des Propriétaires