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L'urgence en copropriété

L'urgence en copropriété

L'URGENCE EN COPROPRIETE 


En copropriété, des travaux urgents peuvent être indispensables. Dans ce cas, le principe est simple : le syndic doit informer les copropriétaires et faire une assemblée générale extraordinaire pour voter les travaux nécessaires et incontournables à faire. Mais, il y a des cas pour lesquels cette assemblée générale obligatoire devient un obstacle à la bonne gestion de l’urgence.

Les textes de référence

1) Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic se doit :
« d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

2) Selon l’article 37 du décret n°67- 223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l’article 35 [...], il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale, mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux ».

3 ) Selon l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. À défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fie le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ».

4) Enfin, le cas particulier de l’article 38-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « En cas de catastrophe technologique, le syndic d’un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l’urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés ».

Application de la législation

Si l’on s’en tient au texte de l’article 18, l’assemblée ne peut être convoquée dans ce cadre dérogatoire que :

- s’il y a urgence,
- à faire exécuter des travaux,
- nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble,
- si le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tels travaux.

L’urgence doit être absolue

Dans la plupart des cas, cela consiste en un sinistre important affectant une partie commune, d’une panne majeure d’un élément d’équipement.

Dans d’autres cas, il y a découverte soudaine d’un risque grave et immédiat. Le recours à l’article 37 est ainsi justifié en cas de rupture soudaine d’une canalisation, des travaux de dégorgement et de réparation d’un collecteur d’égouts, de panne définitive d’une chaudière et plus généralement chaque fois que la continuité du fonctionnement d’un équipement collectif majeur est affectée.

L’urgence peut résulter d’une injonction administrative. Encore faut-il tenir compte de la nature des mesures imposées. Ce qui est vrai pour la sécurité électrique ne l’est pas pour un ravalement.

Faute de définition plus précise, le caractère d’urgence est déterminé par la jurisprudence.

Comme exemples de travaux urgents justifient une intervention du syndic, nous pouvons citer :

- la réparation d’un collecteur d’égouts (CA Paris, 8e ch. A, 1 er juin 1981),
- le remplacement d’une chaudière (TGI Paris, 12 oct. 1974),
- la réfection de souches de cheminées menaçant ruine (TGI Paris, 7 janvier 1976),
- le remplacement de l’installation électrique vétuste ou défectueuse (CA Toulouse, 10 déc. 1987),
- les travaux prévenant les dangers d’un stationnement anarchique des véhicules (TGI Versailles, 21 février 1979),
- la réfection de l’étanchéité de l’immeuble (CA Paris, 23e ch. A, 14 juin 1983),
- des travaux palliant une insuffisance du système de chauffage compromettant l’habitabilité des lieux (CA Paris, 19e ch. B, 30 avr. 1981),
- l’achat d’extincteurs dont les immeubles collectifs doivent être obligatoirement pourvus (Cass. 3e civ., 15 nov. 1995).

Autre point important : l’urgence n’est pas admise quand il s’agit de statuer sur une demande présentée par un copropriétaire dans son seul intérêt (CA Paris. 23e A 15/11/1992 Administrer novembre 1992 79).

« Débordement » sur la législation

Les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 à sa suite, ne visent que la sauvegarde de l’immeuble.
On devrait en déduire que le principe d’urgence ne trouve pas application dans le cas d’une panne d’un élément d’équipement qui compromet gravement le confort élémentaire des copropriétaires et autres occupants sans risque pour la sauvegarde de l’immeuble. Mais, la jurisprudence applique de manière constante le dispositif aux pannes d’éléments d’équipement. C’est une solution de bon sens qui n’en est pas moins contraire à la loi.

Par ailleurs, la Cour de cassation a reconnu que le syndic avait le droit et même le devoir d’exécuter, y compris en cas de décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux reconnus indispensables à la conservation de l’immeuble (Cass. 3e civ., 29 oct. 1969, no 67-14.630).

Concernant l’article 37, il ne vise que l’exécution de travaux.
On doit ainsi considérer qu’en cas de panne définitive d’une porte automatique, le syndic peut et doit agir sans délai pour son remplacement, mais ne peut prendre l’initiative de souscrire un contrat de surveillance par un vigile.

De plus, l’article 37 n’exige la convocation de l’assemblée que si le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux, qu’il s’agisse de travaux provisoires ou de travaux définitifs. Il en résulte qu’il n’est pas tenu de convoquer l’assemblée s’il se borne à demander des devis.

La législation n’est toujours pas adaptée aux problèmes d’urgence en copropriété. L’article 37 n’est toujours pas approprié aux particularités de la situation d’urgence. Selon les cas, il impose :

- soit le remplacement immédiat d’une partie commune (canalisation par exemple) ou d’un élément d’équipement commun (la chaudière par exemple). Dans ce cas, la remise en ordre est effectuée dans un délai très bref et l’assemblée ne peut que constater l’intervention du syndic et la ratifier ou non.

- soit une mesure de sauvegarde provisoire (bâchage d’une toiture par exemple), accompagnée d’une étude des travaux à réaliser et de l’établissement de devis, ce qui exige un délai plus ou moins long.
Dans ce cas, la convocation immédiate d’une assemblée ne présente aucun intérêt pratique. La prudence commande pourtant aux syndics de se conformer strictement aux prescriptions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, car la jurisprudence est sourcilleuse à cet égard et n’hésite pas à sanctionner une convocation tardive.

Appels de fonds pour travaux urgents : qu’en est-il ?

Toujours selon l’article 37, lorsque le syndic fait procéder de sa propre initiative à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il peut demander, dans un premier temps, le versement d’une somme qui ne doit pas excéder le tiers du montant du devis. Il doit simplement consulter le conseil syndical s’il existe.
Ultérieurement, pour demander de nouveaux fonds, il devra consulter l’assemblée générale.

Denis SOUPPE

Juriste à La Chambre Nationale des Propriétaires