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Expert en bâtiment : pour quelles raisons le consulter ?

Expert en bâtiment : pour quelles raisons le consulter ?
  • novembre 2017

Expert en bâtiment : pour quelles raisons le consulter ? 

Revue de l’Habitat : Vous assurez, depuis maintenant plus de sept ans, une permanence d’expert en bâtiment à la Chambre Nationale des Propriétaires, tous les mercredis après-midi. Pour quelles raisons vient-on vous voir ?

Henry SAMSON : J’accueille effectivement chaque mercredi les adhérents de la Chambre Nationale des Propriétaires qui rencontrent des difficultés techniques pour gérer une situation liée à un désordre dans leur habitation de nature plus ou moins grave. Je suis également là pour renseigner l’adhérent au sujet de l’amélioration ou de la rénovation d’une installation vétuste qu’il doit confier à une entreprise spécialisée.

Les cas évoqués sont divers et requièrent de bonnes réponses.

S’il s’agit, par exemple, d’un dégât des eaux avec toutes les conséquences que cela entraîne, il est important de rappeler aux adhérents que leur assureur est aussi à leur écoute pour obtenir une juste réparation des désordres ou des préjudices subis.

Je rencontre également des copropriétaires qui viennent en tant que membre du conseil syndical afin de compléter leurs connaissances sur une technique précise, par exemple la mise en conformité de l’installation électrique, ou l’amélioration du réseau d’eau de ville ou des eaux domestiques. Dans ce cas, je les aide à comprendre et même à déchiffrer, le descriptif fourni par un prestataire pressenti.

Je suis aussi consulté sur des questions de ravalement de façade, d’étanchéité de terrasse, de rénovation de chaufferie, ou encore pour avoir un avis sur un remplacement de fenêtre ou sur l’insonorisation d’un plancher ou d’un plafond (par exemple, quand la chambre du voisin du dessus est transformée en cuisine, situation qui se produit fréquemment).

Je pourrais vous donner bien d’autres exemples tellement les questions techniques qui me sont posées sont diverses : normes et document technique unifié (DTU), surchauffe d’appartement, désordres suite à des travaux non conformes à la règle de l’art, mise aux normes d’un parking couvert, fissures sur les murs, problèmes d’humidité causés par une mauvaise aération ou par capillarité, etc.

Il m’est même arrivé de recevoir des propriétaires âgés, fidèles à la Chambre depuis des décennies, ayant subi de la part d’entreprises peu scrupuleuses une “surfacturation” pour les prestations fournies. On parle à ce moment-là d’ “abus de faiblesse”.

Ce qui est sûr c’est que, dans une grande majorité des cas, on vient me consulter quand les bonnes solutions n’ont pas été prises en compte, l’adhérent n’ayant considéré la vraie mesure du problème au moment où se produit le désordre, ou bien encore parce qu’il est persuadé que les responsables auxquels il fait confiance vont agir à sa place.

Par ailleurs, je constate une communication insuffisante, négligée ou inadaptée entre les différents partenaires et gestionnaires d’une copropriété, c’est-à-dire entre les copropriétaires, les membres du conseil syndical, le président de ce conseil, le représentant du syndic, quelquefois l’architecte : tous ces acteurs ont leur propre interprétation du désordre à traiter ou de la demande particulière du copropriétaire et, hélas, cette diversité de points de vue engendre généralement une incompréhension allant quelquefois jusqu’au conflit ! Combien de fois ai-je entendu lors de mes consultations : « Puisque je paye mes charges ou ma cotisation d’assurance, on me doit réparation » ou, tout simplement, « j’étais persuadé de la bonne prise en compte de mon cas …”.


Le cas le plus fréquent que je rencontre est le dégât des eaux. Dans ce cadre, j’observe les éléments suivants : le copropriétaire ne fait pas de déclaration à son assurance de peur d’être pénalisé sur le montant de la prime, ou bien informe son assureur sans faire la déclaration en bonne et due forme, oublie qu’il existe une structure collective entre deux logements, ou omet d’informer le syndic du dommage.

Je remarque également que le copropriétaire indemnisé ne fait pas les travaux car la cause n’a pas été bien recherchée ou n’a pas été réellement supprimée…

Les problèmes d’humidité inquiètent aussi les adhérents en raison des dégradations rapides que cette pathologie occasionne dans le logement, alors qu’il suffit bien souvent de créer ou d’améliorer une véritable ventilation et de passer l’aspirateur sur les murs (la poussière étant le meilleur agent pour retenir l’humidité...).

J’insisterais aussi sur le devis en cas de travaux à réaliser. Mon aide ne peut être utile que si l’on vient me consulter avant sa signature, et non après. En effet, un devis signé constitue un contrat qui engage seulement pour les termes qu’il contient. Il est donc important de vérifier, avant la signature, qu’il est suffisamment détaillé dans la fourniture, la prestation, les délais et de ne pas hésiter à le faire compléter si nécessaire.

Il est également important de demander une copie de l’attestation d’assurance en cours dite RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) du prestataire concerné. De plus, il faut vérifier auprès de nos juristes la bonne santé de ladite entreprise.

Pour conclure, nos adhérents ne doivent pas hésiter à solliciter la Chambre Nationale des Propriétaires et ses experts afin de trouver toute l’information et l’aide nécessaires lorsqu’ils sont confrontés à un désordre, à un conflit ou une information technique et qu’ils n’ont pas obtenu gain de cause au sein même de leur copropriété.

R.H : Comment éviter d’en arriver à de telles situations ? Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?

H.S : Je remarque que c’est dans la nature humaine de laisser de côté la difficulté technique, celle que l’on ne maîtrise pas entièrement, ce qui engendrera probablement un conflit plus ou moins conséquent. Comme je l’ai décrit dans les exemples précédents, les désordres existent parce qu’il y a souvent une mauvaise interprétation de ceux-ci.

Aussi, il n’est pas rare que j’entende « il ne faut pas dépenser pour une remise en état normalisé d’un collectif usagé, mais le considérer comme simplement réparable ».

Pour minimiser les erreurs à ne pas commettre, il me semble que nos adhérents doivent s’informer le plus tôt possible de l’importance du désordre constaté et prendre toutes les dispositions pour une « remise en l’état » en s’informant auprès d’un « Sachant » (architecte, maître d’œuvre, cabinet conseils, expert, juriste, assureur,…).

R.H : Quels enseignements tirez-vous des questions qui vous sont posées ?

H.S : Tout d’abord, l’essentiel est d’être à l’écoute de l’adhérent(e) quelque soit l’interprétation qu’il fait de son problème et suite à l’examen de ses documents, de lui communiquer en retour la meilleure information ou la (ou les) suggestion(s) technique(s) possible(s).

Les enseignements que j’en tire sont d’abord une grande diversité dans les questions posées aussi diverses que sont les éléments constituant un bâtiment.

Malgré mon expérience acquise lors d’un long parcours professionnel, j’observe bien des fois, au regard des demandes et de la complexité des sujets à traiter, qu’il est nécessaire de s’appuyer sur des documents techniques unifiés, mais aussi sur les textes de loi et, dans ce cas, je transmets la demande à mes collègues juristes !