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Mise en place du prélèvement à la source et revenus fonciers : une véritable opération stratégique

Face au prélèvement à la source, quelle est la stratégie à adopter ? Hélène Bouvignies, juriste ficaliste de la Chambre Nationale des Propriétaires, répond à cette question.
Mise en place du prélèvement à la source et revenus fonciers : une véritable opération stratégique
  • Immobilier
  • mai 2018
Le prélèvement à la source ne change rien aux règles de calcul de l’impôt sur le revenu, ni à l’obligation de déposer une déclaration des revenus de l’année N en N+1. Cependant, il introduit un nouveau mode de paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux qui se substitue au régime du versement d’acomptes provisionnels et à celui de la mensualisation.
Le prélèvement à la source sera institué au 1er janvier 2019 sur la base des revenus de 2017. Puis, en mai 2019, les contribuables feront une déclaration des revenus sur la base des revenus de 2018. L’attitude stratégique à adopter concerne les années 2018 et 2019, car en 2020 les règles de déductibilité et d’imposition reprendront leurs cours.

DÉCLARATION DES LOYERS 2018 ET ANNÉE BLANCHE

Pour éviter de payer une deuxième fois l’impôt sur le revenu en 2019, le gouvernement a mis en place le CIMR ou « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » accordé par le fic, une sorte de remboursement pour ne pas payer deux fois. Le calcul de l’impôt pour les revenus 2018 reste le même, mais il est annulé par ledit crédit. Pour calculer le CIMR, seuls les revenus non exceptionnels seront pris en compte. Les revenus fonciers sont des revenus non exceptionnels et si vous avez un défiit foncier, en théorie, vous avez le droit d’imputer le défiit sur votre revenu global jusqu’à hauteur de 10 700 € et le surplus sur les revenus fonciers des années suivantes. Or, avec l’année blanche, ce dispositif ne produira pas tous les effets escomptés.
D’une part, si vous avez en 2017 un déficit foncier reportable (partie supérieure à 10 700 € ou constituée d’intérêts d’emprunt), il sera pris en compte dans la déclaration des revenus 2018. Il devrait en principe réduire votre impôt, mais puisque l’année est dite blanche, il ne vous apportera aucun gain en 2018 et vous perdrez en plus une année de déficit.
D’autre part, si en 2018 vous avez un défiit foncier, la partie imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € sera perdue (sauf si revenus exceptionnels) ainsi que celle constituée par les intérêts d’emprunt. En revanche, la part de défiit foncier de 2018 supérieure à 10 700 € sera reportable sur les revenus de 2019, donc pas perdue.

Comme l’année est dite blanche en 2018 et pour éviter que les propriétaires reportent leurs charges (travaux) en 2019, un dispositif transitoire incitatif a été mis en place : les travaux payés en 2018 seront déductibles une fois et demie pour leur montant des loyers, 100 % en 2018 et 50 % en 2019. Les travaux payés en 2019 seront déductibles pour moitié. Ainsi, si vous ne faites pas de travaux en 2018 et que vous en faites en 2019, vous ne pourrez déduire que 50 % des travaux faits en 2019, sauf pour les travaux urgents et ceux afférents aux immeubles acquis en 2019. Ils seront intégralement déductibles.

FAUT-IL FAIRE OU NON DES TRAVAUX EN 2018 COMPTE TENU DE CETTE SITUATION ?

Faire des travaux ne réduira pas votre imposition (sauf revenus exceptionnels car vous pourrez imputer un défiit foncier sur le revenu global), ne pas en faire réduira le montant de vos travaux déductibles en 2019. Pour optimiser l’année blanche, il faut, en 2018, faire des travaux pour un montant conséquent : cela vous permettra de constater un défiit foncier reportable et imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes et de déduire en 2019 la moitié du montant des travaux effectués en 2018.
La réalisation de travaux peut être optimisée lorsque le montant des travaux est au moins égal à 10 700 € + 2 fois le montant des loyers déclarés. Exemple : Pour 20 000 € de loyers encaissés, il faut faire 50 700 € de travaux. Le défiit foncier sera de 30 700 € (50 700 € - 20 000 €). 10 700 € s’imputeront sur le revenu global, mais ils seront perdus en 2018. 20 000 € seront reportables sur les revenus fonciers des années suivantes, notamment 2019. En 2019, 25 350 € (la moitié de 50 700 €) seront déductibles des revenus de 2019. Faute de faire des travaux pour un montant important, il faut vous en tenir au strict minimum.

Si vous ne souhaitez pas faire de travaux en 2018, il faut également vous abstenir d’en faire en 2019. Si vous souhaitez faire des travaux en 2018, il faut en faire de manière conséquente. En revanche, faire baisser votre revenu imposable même s’il n’y a pas d’imposition à la clé, vous permet de réduire le taux du prélèvement à la source qui sera mis à jour au printemps 2019 sur la base des déclarations de revenus de 2018.

 
Hélène BOUVIGNIES
Juriste ficaliste
Chambre Nationale des Propriétaires